两部司法解释出台看点之四车位车库使用业主优先

2018年7月24日中山债权债务清算律师 http://www.yzzhqzwls.com/

    本文讲的是物业纠纷的司法解释。赵先生最近购买某处一套商品房，在去办理停车位租用手续时，才知道开发商已把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。赵先生找到开发商理论，认为开发商在车位充足的情况下，应该合理保证每一位有车业主的需求，无权将车位全部卖给关系户。...
    两部司法解释出台看点之四车位车库使用业主优先
    [案例] 赵先生最近购买某处一套商品房，在去办理停车位租用手续时，才知道开发商已把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。赵先生找到开发商理论，认为开发商在车位充足的情况下，应该合理保证每一位有车业主的需求，无权将车位全部卖给关系户。
    车位、车库紧张是目前小区普遍存在的问题，车位、车库纠纷也成为建筑物区分所有权纠纷案件中的热点、难点问题，集中在车位、车库属于业主的专有部分还是全体业主的共有部分，应该如何在业主中分配?
    司法解释此次着重解决了如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。根据规定，如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    可见，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只有业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，才应当认为其需要已经得到了“首先满足”。
    对于车位的所有权性质，司法解释作出了明确的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第6章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”
    除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。
    民一庭负责人解释，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。登记不仅是认定专有部分所有权的重要标志，也会对业主自治权的行使产生重要影响，因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一，以依法保护拥有车位所有权及使用权的业主的权益。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记，所以司法解释将“登记”表述为“能够登记”。